契税优惠政策发布 北京一、二手房市场反应不一

更新时间:2021-06-25 02:45:29 作者:袁珊 阅读:12484

2008年10月22日晚,财政部发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的文件,其中针对房地产交易税费优惠措施如下:首先在税费上进行减免,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。在政策执行前,存在9天的缓冲期,由于可以预见交易税费支出减少的直接优惠,一二手房市场出现了不同的反应。

一手房市场成交环比持平

记者自北京市房地产交易管理网上的公示数据统计,契税优惠公布的23日-27日,一手房市场反应不大,环比前5日,还有小幅的上涨。

根据数据显示,10月23日-27日,商品住宅共成交1192套,其中商品房成交902套,经济适用房成交290套,限价房成交365套。而10月18日-22日,商品房共成交1679套,其中,商品房成交861套,经济适用房成交261套,限价房成交557套。由此可见,在优惠政策实施前的缓冲期内,商品房所受到的影响不是很大。政策发布后的5日内,商品房成交反而多了41套,小幅上涨4.8%。

从成交数字来看,市场变化不是很大,但是不少开发商认为,这对于提升楼市信心还是起到一定的作用。位于北京奥北别墅区的项目望都新地25日组织了团购,到目前为止只成交了十几套。这与之前由搜房网组织的“润泽·悦溪”项目的团购活动相比就差了不少,据了解,该项目开盘共400套,当天团购活动已经认购共323套,成交额过两亿。据望都新地销售部门负责人解释,由于国家出台了新政策,契税优惠,一些客户在等待新政正式实施的11月1日才会下单购买,以节省购房成本。估计到11月1日,真正的交易结果才能出来,将会高于目前的成交量。

位于顺义中央别墅区的项目“誉天下”于日前样板间开放。该项目的开发商长江实业公司董事郭子威表示,之所以选择在这个时候开放样板间,是因为北京楼市之前一直低迷,购买者信心不足,而现在政府出台购房优惠政策,尽管在短期内对于提升楼市成交量影响有限,但是,从长远看,对提升市场信心有很大的意义。让楼市购买者看到,市场正在向好。因为现在楼市并不是没有购买力,而是在大家“买涨不买跌”的心理下,市场成交量才会低迷。现在政府出台利好政策,在此间推广产品,让购房人看到真正值得居住投资的产品,对于项目销售有很大帮助。他表示,该项目于近期正式开盘,推向市场。

六成二手房客户暂延过户

与一手房市场情况不同,二手房市场反应则更加大。据“链家地产”统计数据分析,自23日开始,绝大多数已签订合同的二手房交易方暂停过户,这部分人群占到了总体成交的六成左右。

“链家地产”副总祈士钊认为,造成大多数交易双方愿意暂延过户等待税费优惠的原因主要有两个:首先,即使北京市最低限度对交易税费进行减免,按照财政部的政策,90平方米及以下房产降低0.5%的契税和免征0.05%的印花税,也可以直接减少交易0.55%的成本,虽然幅度较小,但鉴于短期内即可执行,因此买卖双方配合度非常高;其次,鉴于已出税费减免相关细则的地方城市力度较大,例如,上海将征收营业税的年限调整为两年内,这让相当一部分5年内二手商品房交易成本直降5.5%,正是其他地方城市在调整方面力度之大,让北京交易市场的预期也较高,于是更多的人选择暂缓过户,观望等待。

这其中,二手商品房交易双方对暂缓过户、等待税费减免细则的意愿更高。整体二手商品房市场七成以上买卖双方暂缓过户,其中非普通住宅有近八成暂缓过户。二手商品房的总价相对更高,因此从税费减免中直接节省的成本数额也相对更大,而非普通住宅目前显而易见的就可以减少1%的土地增值税,再加上细则中很有可能出现更大程度的减免政策,因此交易双方暂缓过户的意愿也就更高。

据“链家地产”统计数据分析,70万-90万总价二手房交易双方暂缓过户的意愿最高,占到八成以上。因为70万-90万房产是自住需求最为普遍、承受能力也相对较低的房产,因此更在意税费成本的减少。

期待市场细则出台

对于此次政府实施对市场的优惠政策,业内人士认为,这对于提升楼市信心,促进市场的回暖,起着一定的作用。但是,市场还期待细则的出现。

万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉认为, 目前,全球经济、金融局势正处于特殊时刻。发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡。在全球化的今天,这不可避免地将对包括中国在内的新兴经济体构成全方位冲击。为应对全球金融危机,世界各国也纷纷以历史上罕见的力度,推出了各项提振经济、稳定市场信心的措施。在这一背景下,国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口,提振内需、增强经济活力,带动众多相关行业的健康发展,有助于实现国民经济平稳过渡,进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

美联地产北京区副总白纪远认为,购房优惠政策对于恢复消费者购房信心、挥散部分购房观望情绪,刺激市场小幅回暖有一定作用,但房地产市场不同于其它市场,由于其支出总价高,成交周期长等特点,消费者真正信心恢复到2007年水平,市场能真正活跃起来,尚需一段时日,另外,也受到国家宏观经济环境的影响。

我爱我家副总胡景晖认为,目前在二手房交易流程中,包含的所有税种相加占房屋总价近10%。也就是说80万的二手房,仅税收一项即可占到近8万。而在所有税种中,比例最大、征缴涉及面较广的就是5.5%营业税和1%的个人所得税,但此次调整没有涉及这两个税种,只是对万分之五的印花税减免,1.5%的契税下调至1%。明显可以看出,在近10%的税费中,免去的1.55%税费是微乎其微,可以说降税的力度不够大。真正能为省去仅占0.55%的税费就去买100万房子的人应该不会太多。

该措施中提到改善型自住普通住宅,但如何界定是改善型自住需求,需要有详细的操作性标准,另外,对于商贷利率和首付问题也需要明确的规定出台,建议政府尽快出台相关细则。

链接

税费减免后购房者节省支出情况

某消费者首次购买京城五年内普通住宅二手商品房一套。面积80平方米; 房屋总价100万元。假设所有税费由购房方承担。(一般出售方将这些费用含在交易价格中)税费调整后,购房者共节省购房成本5500元。(记者 赵丽萍)

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